Coronavirus: sospensione dei canoni di locazione per studenti e commercianti

L'idea di questo breve commento nasce dall'intento di fornire una risposta ai moltissimi studenti e commercianti che si interrogano sul problema degli affitti. I professionisti del nostro studio (Studio legale Ciancimino Garofalo) hanno pensato di informare tramite il vostro giornale la collettività.

È possibile sospendere i canoni di locazione a causa dell’epidemia da coronavirus? La fragile situazione economica in cui versa l’Italia non è un mistero: bar e ristoranti chiusi, i negozi hanno le saracinesche abbassate, scuole ed università fanno solo attività in streaming, molte aziende non lavorano a pieno regime, le attività turistiche sono paralizzate, ecc. Un nodo cruciale riguarda indubbiamente l’adempimento dei canoni previsti dai contratti di locazione, sia ad uso abitativo che ad uso commerciale (ossia di «affitto»). Da un lato, infatti, rispetto ai contratti di locazione ad uso abitativo, è sorto un problema di adempimento per quanti, ad es., allontanatisi dalla c.d. zona rossa prima dei d.P.C.M. 8 e 9 marzo 2020, non vi abbiano potuto fare ritorno, sia a causa dell’impossibilità di spostarsi lungo la penisola, che per la sostanziale inutilità di farlo. È il caso degli studenti universitari fuori-sede, che rientrati nel paese d’origine alla fine della sessione d’esami, non si siano più potuti spostare, a causa del blocco della circolazione (oltre che della sospensione delle attività didattiche).

Dall’altro, invece, riguardo ai contratti di locazione ad uso commerciale, vi è l’esigenza di tutti quei professionisti che si trovano nella impossibilità di lavorare a causa del divieto previsto dalle misure governative e, pertanto, non siano in grado (tra l’altro, data la generale situazione precaria) di versare i canoni dovuti per la locazione dell’immobile ove svolgono la propria attività. Cosa fare in questi casi? Anticipiamo subito che, una volta valutato il contratto di locazione e le circostanze concrete, è fondamentale che il titolare del contratto di locazione comunichi tempestivamente al locatore la richiesta di riduzione o sospensione del canone di locazione mediante una l’invio di una lettera con valore legale che eccepisce al proprietario l’impossibilità temporanea di fruire dell’immobile potendo ottenere così:

• a) o la Sospensione del versamento canone di locazione, fintanto che durano gli effetti dei decreti governativi emanati per contrastare l’emergenza coronavirus (il canone resta “congelato” ed il conduttore non sarà tenuto ad alcun versamento per interessi od oneri accessori, ma sarà tenuto comunque ad adempiere all’obbligazione quando il DPCM verrà meno, a condizioni e modalità da concordare (rateizzazione, versamento a stralcio, accesso a contributi governativi attualmente in discussione)

• b) o la Riduzione del canone poiché, successivamente all’invio della comunicazione legale che chiede la sospensione, si può contrattare con il locatore una soluzione bonaria per il dimezzamento del canone, per tutta la durata del fermo attività, senza che al termine del periodo si sia accumulato un debito. Nel caso di rifiuto del locatore di raggiungere una soluzione bonaria, intavoleranno al posto tuo una trattativa con lui e sapranno assisterti nel caso sia impossibile raggiungere un accordo. Perché si può contestare il pagamento e quali sono i motivi da far valere? Per semplicità e per comodità del Lettore, tratteremo separatamente le due ipotesi. Canoni di locazione di immobile ad uso commerciale La diffusione del virus Sars-coV-2 e il dilagare delle misure adottate dal Governo per contenere la relativa epidemia stanno danneggiando le attività commerciali. Molte attività sono ferme, altre sono possono operare solo in alcune fasce orarie, altre ancora sono messe in crisi perché alcuni approvvigionamenti commerciali sono fermi o notevolmente rallentati, e così via. I nemici delle imprese italiane in questo periodo storico sono innumerevoli. In questo panorama, è, come si diceva, arduo arrivare ad adempiere tutti gli obblighi contrattuali assunti, canone di locazione dell’immobile commerciale incluso.

Tuttavia, il professionista-conduttore ha la facoltà di opporsi a questa richiesta. Il codice civile prevede per i contratti di durata la possibilità per chi deve adempiere una prestazione (come il pagamento del canone locazione) di sospendere o di ridurre il pagamento del canone per sopravvenuta impossibilità temporanea di adempiere o, in alternativa, a seconda poi delle specificità del caso concreto, potrà richiedersi una consistente riduzione del canone per l’impossibilità di fruire del bene. È vero che l’immobile, teoricamente, è fruibile, ma è anche vero che il commerciante, ad esempio, non ha modo di sfruttarlo economicamente e il pagamento del canone attingendo ad eventuali somme accantonate potrebbe non essere una soluzione così a portata di mano per tutti. Posta la necessità di valutare caso per caso quale delle due soluzioni sia più correttamente percorribile, il Codice civile prevede una serie di norme che disciplinano l’impossibilità (parziale e totale) di adempiere una prestazione (cfr. artt 1256, 1258, 1464 c.c.).

Queste previsioni di legge dispongono che, quando per una causa non imputabile al debitore la prestazione contrattuale sia impossibile da eseguire, il debitore abbia la possibilità di astenersi dalla propria controprestazione finché non sia nuovamente possibile adempiere, oppure che abbia diritto (nel caso di impossibilità parziale) ad eseguirla in misura ridotta. Canoni di locazione di immobile ad uso abitativo Nel caso degli studenti universitari fuori-sede o dei moltissimi lavoratori emigrati, insegnanti, docenti, impiegati, che non possono più tornare a lavorare perché la sede lavorativa si trova in una “zona rossa” o a causa del blocco di moltissimi spostamenti nazionali, o sono stati messi in ferie forzate, ecc. Anche in questo caso l’immobile o la stanza presa in “affitto”, astrattamente, è fruibile, ma tutti questi fuorisede non possono utilmente (o meglio gli è impedito) fare rientro presso la città dove studiavano o lavoravano.

Anche in tale ipotesi soccorre la disciplina prevista dal codice civile. Il Codice prevede per i contratti di durata la possibilità per chi deve adempiere il pagamento del canone di sospendere o di ridurre il pagamento del canone per sopravvenuta impossibilità temporanea di adempiere o, in alternativa, a seconda poi delle specificità del caso concreto, potrà richiedersi una consistente riduzione del canone per l’impossibilità di fruire del bene. Posta la necessità di valutare caso per caso quale delle due soluzioni sia più correttamente percorribile, il Codice civile prevede una serie di norme che disciplinano l’impossibilità (parziale e totale) di adempiere una prestazione (cfr. artt. 1256, 1258, 1464 c.c.). Attuando il generale dovere di solidarietà previsto dall’art. 2 Cost., secondo queste previsioni di legge, quando per una causa non imputabile al debitore la prestazione contrattuale sia impossibile da eseguire, il debitore ha la possibilità di astenersi dalla propria controprestazione finché non sia nuovamente possibile adempiere, oppure ha diritto (nel caso di impossibilità parziale) ad eseguirla in misura ridotta.

Gli Avvocati Giuseppe Garofalo e Rino Ciancimino