Trasferimenti di immobili più sicuri con la verifica di regolarità urbanistica

Una scheda biografica dell'immobile con dentro tutto quello che c'è da sapere, dalla descrizione al "curriculum" catastale e amministrativo, per poter stipulare una compravendita in sicurezza sotto qualsiasi profilo, compreso l'accertamento della regolarità urbanistica. Si chiama relazione tecnica integrata ed è il nuovo strumento che il Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti di Palermo e Termini Imerese e l'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Palermo hanno individuato con un protocollo d'intesa per garantire, mettendo in sinergia le rispettive competenze e prestazioni professionali, che i trasferimenti delle proprietà immobiliari siano in linea con i massimi standard qualitativi, a vantaggio della collettività.

Il documento è stato siglato nel capoluogo, presso la sede del Consiglio Notarile. Importanti i risvolti. Innanzitutto per le parti negoziali: alla verifica sulla commerciabilità giuridica dell'immobile, garantita già adesso dal notaio rogante, potrà aggiungersi quella sostanziale sulla conformità urbanistica ed edilizia e sull'agibilità, possibile solo con una specifica analisi tecnica di merito sugli atti catastali, sulle pratiche edilizie e sui luoghi che potrà essere svolta da ingegneri abilitati alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Infatti, la corrispondenza delle risultanze catastali allo stato di fatto dell'immobile e le dichiarazioni rese dai contraenti sotto la propria responsabilità all'atto della stipula non escludono, di per sé, che l'immobile possa presentare irregolarità edilizie o urbanistiche. E la scoperta di tali irregolarità dopo il perfezionamento dell'atto espone venditore e compratore a conseguenze di vario genere: per esempio, danni economici e conseguenti azioni risarcitorie, contestazioni di carattere amministrativo o addirittura penale per gli abusi, perfino la radicale nullità della compravendita se l'irregolarità in questione rientra tra quelle che la giurisprudenza di Cassazione classifica come primarie.

La relazione tecnica integrata consentirà di prevenire questi effetti indesiderati e quindi - ulteriore risvolto - di ridurre l'incidenza del contenzioso. Inoltre, metterà in luce prima dell'atto l'eventuale necessità di attivare una procedura di sanatoria, in caso di abuso sanabile, oppure di rimuovere le opere irregolari se non sanabili. Su iniziativa del contraente oppure su indicazione del notaio, se dovesse ritenerlo opportuno o necessario in base alla documentazione prodotta dalle parti, la relazione sarà comunque stilata dall'ingegnere abilitato utilizzando modello predefinito allegato al protocollo d'intesa e conterrà tutte le informazioni che possono costituire utile supporto all'attività notarile. Tra queste, la descrizione dell'immobile con indicazione dei confini, la corrispondenza tra stato di fatto e dati catastali anche planimetrici, gli estremi dei titoli abilitativi o equipollenti, il certificato di fine lavori e l'abitabilità-agibilità.

"Nelle compravendite e più in generale nei trasferimenti immobiliari - spiega Mario Marino, presidente del Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti di Palermo e Termini Imerese - le problematiche relative alla regolarità urbanistica e catastale rappresentano sicuramente una criticità, specialmente nella nostra regione, per il diffuso fenomeno dell'abusivismo edilizio che si concretizza non solo nel caso di nuova costruzione realizzata in assenza del prescritto titolo abilitativo ma anche nel caso di interventi su immobili già esistenti eseguiti in assenza del titolo o in difformità. Pur essendo il notaio in grado di assicurare un valido trasferimento, come conferma l'incidenza comunque bassa del contenzioso, riteniamo che la stesura di una relazione integrata urbanistica e catastale che attesti la regolarità del fabbricato sia molto importante per dare ulteriore certezza e stabilità alle contrattazioni immobiliari e per far diminuire ancora il contenzioso civile, penale e amministrativo, che grava anche sulla macchina statale".

"Siamo contenti di avviare questa collaborazione con il Consiglio Notarile - dice Vincenzo Di Dio, presidente dell'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Palermo - perché siamo convinti che lo strumento della relazione tecnica integrata possa essere di grande utilità. I tecnici incaricati di redigerla, infatti, svolgeranno le indagini necessarie per potere inserire tutte le informazioni previste dal modello predefinito e si avrà così una fotografia completa della storia catastale e urbanistica dell'immobile, non ci si limiterà ad approfondire questo o quel singolo aspetto a seconda del bisogno. E in qualche caso, raro ma pur sempre importante, ciò potrà aiutare a individuare anche situazioni potenzialmente pericolose per la corretta tenuta di una struttura: certe irregolarità, di cui i privati possono essere perfino inconsapevoli, magari non intaccano la commerciabilità giuridica dell'immobile ma ugualmente non vanno sottovalutate".